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中华人民共和国国家标准房产测量规范
作者: 出处: 日期:2010年12月02日

中华人民共和国国家标准房产测量规范
前 言
本标准是在国家测绘局1991年5月发布的《房产测量规范》的基础上,结合近期科技的发展和生产的需求并参照国内外有关标准和规定制定的。
GB/T17986在《房产测量规范》的总标题下,包括以下两个单元:《第l单元:房产测量规定》;《第2单元:房产图图式》。
本标准的附录A是标准的附录;附录B是提示的附录。
本标准由建设部和国家测绘局提出。
本标准由建设部和国家测绘局归口管理。
本标准由国家测绘局测绘标准化研究所、南京市房屋产权监理处、建设部住宅与房地产业司、国家测绘局国土测绘司、广州市房地产测绘所、西安市房地产管理局产权产籍处等单位负责起草。
本标准主要起草人:吕永江、华如宏、唐国芳、刘大可、黄保华、岳答孝、孟娟。

5 房产调查
5.1一般规定
5.1.1 房产调查的内容
房产调查,分房屋用地调查和,包括对每个权属单元的位置、权界、权属、数量和利用状况待基本情况,以及地理名称和行政境界的调查。
5.1.2房产调查表
房产调查应利用已有的地形图、地籍图、航摄像片,以及有关产籍等资料,按附录A中的A1、A2规定的“房屋调查表”和“房屋用地调查表”以丘和幢为单位逐项实地进行调查。
5.2 房产单元的分类
5.2.1 房屋用地的调查与测绘单元
房屋用地调查与测绘以丘为单元分户进行。
5.2.2 房屋的调查与测绘单元
房屋调查与测绘以幢为单元分户进行。
5.3 丘与丘号
5.3.1 丘的定义
丘是指地表上一块有界空间的地块。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘,一个地块属于几个产权单元时称组合丘。
5.3.2 丘的划分
有固定界标的按固定界标划分、没有固定界标的按自然界线划分。
5.3.3 丘的编号
5.3.3.1 丘的编号按市、市辖区(县)、房产区、房产分区、丘五级编号。
5.3.3.2 房产区是以市行政建制区的街道办事处或镇(乡)的行政辖区,或房地产管理划分的区域为基础划定,根据实际情况和需要,可以将房产区再划分为若干个房产分区。
5.3.3.3 丘以房产分区为单元划分。
5.3.3.4 编号方法:市、市辖区(县)的代码采用GB/T 2260规定的代码。
房产区和房产分区均以两位自然数字从01至99依序编列; 当未划分房产分区时,相应的房产分区编号用"01"表示。
丘的编号以房产分区为编号区,采用4位自然数字从0001至9999编列;以后新增丘接原编号顺序连续编立。
丘的编号格式如下:
市代码+市辖区(县)代码+房产区代码+房产分区代码+丘号
(2位) (2位) (2)位 (2)位 (4位)
丘的编号从北至南,从西至东以反S形顺序编列。
5.4 幢与幢号
5.4.1 幢的定义
幢是指一座独立的,包括不同结构和不同层次的房屋。
5.4.2 幢号的编立
幢号以丘为单位,自进大门起,从左到右,从前到后,用数字1、2……顺序按S形编号。幢号注在房屋轮廓线内的左下角,并加括号表示。
5.4.3 房产权号
在他人用地范围内所建的房屋,应在幢号后面加编房产权号,房产权号用标识符A表示。
5.4.4 房屋共有权号
多户共有的房屋,在幢号后面加编共有权号,共有权号用标识符B表示。
5.5 房屋用地调查
5.5.1 房屋用地调查的内容
房屋用地调查的内容包括用地座落、产权性质、等级、税费、用地人、用地单位所有制性质、使用权来源、四至、界标、用地用途分类、用地面积和用地纠纷等基本情况,以及绘制用地范围略图。
5.5.2 房屋用地座落
房屋用地座落是指房屋用地所在街道的名称和门牌号。房屋用地座落在小的里弄、胡同和小巷时,应加注附近主要街道名称;缺门牌号时,应借用毗连房屋门牌号并加注东、南、西、北方位;房屋用地座落在两个以上街道或有两个以上门牌号时,应全部注明。
5.5.3 房屋用地的产权性质
房屋用地的产权性质按国有、集体两类填写。集体所有的还应注明土地所有单位的全称。
5.5.4 房屋用地的等级
房屋用地的等级按照当地有关部门制定的土地等级标准执行。
5.5.5 房屋用地的税费
房屋用地的税费是指房屋用地的使用人每年向相关部门缴纳的费用,以年度缴纳金额为准。
5.5.6 房屋用地的使用权主
房屋用地的使用权主是指房屋用地的产权主的姓名或单位名称。
5.5.7 房屋用地的使用人
房屋用地的使用人是指房屋用地的使用人的姓名或单位名称。
5.5.8 用地来源
房屋用地来源是指取得土地使用权的时间和方式,如转让、出让、征用、划拨等。
5.5.9 用地四至
用地四至是指用地范围与四邻接壤的情况,一般按东、南、西、北方向注明邻接丘号或街道名称。
5.5.10 用地范围的界标
用地范围的界标是指用地界线上的各种标志,包括道路、河流等自然界线;房屋墙体、围墙、栅栏等围护物体,以及界碑、界桩等埋石标志。
5.5.11 用地用途分类
用地用途分类按附录A中的A3执行。
5.5.12 用地略图
用地略图是以用地单元为单位绘制的略图,表示房屋用地位置、四至关系、用地界线、共用院落的界线,以及界标类别和归属,并注记房屋用地界线边长。
房屋用地界线是指房屋用地范围的界线。包括共用院落的界线,由产权人(用地人)指界与邻户认证来确定。提供不出证据或有争议的应根据实际使用范围标出争议部位,按未定界处理。
5.6 房屋调查
5.6.1 房屋调查的内容
房屋调查内容包括房屋座落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况,以及绘制房屋权界线示意图。
5.6.2 房屋的座落
房屋的座落按5.5.2要求调查。
5.6.3 房屋产权人
5.6.3.1 私人所有的房屋,一般按照产权证件上的姓名。产权人已死亡的,应注明代理人的姓名;产权是共有的,应注明全体共有人姓名。
5.6.3.2 单位所有的房屋,应注明单位的全称。两个以上单位共有的,应注明全体共有单位名称。
5.6.3.3 房地产管理部门直接管理的房屋,包括公产、代管产、托管产、拨用产等四种产别。公产应注明房地产管理部门的全称。代管产应注明代管及原产权人姓名。托管产应注明托管及委托人的姓名或单位名称。拨用产应注明房地产管理部门的全称及拨借单位名称。
5.6.4 房屋产别
房屋产别是指根据产权占有不同而划分的类别。按两级分类调记,具体分类标准按附录A中的A4执行。
5.6.5 房屋产权来源
房屋产权来源是指产权人取得房屋产权的时间和方式,如继承、分析、买受、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用等。
产权来源有两种以上的,应全部注明。
5.6.6 房屋总层数与所在层次
5.6.6.1 房屋层数是指房屋的自然层数,一般按室内地坪±0以上计算;采光窗在室外地坪以上的半地下室,其室内层高在2.20m以上的,计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。
假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼,以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
5.6.6.2 所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。
5.6.7 房屋建筑结构
房屋建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别,具体分类标准按附录A中的A5执行。
5.6.8 房屋建成年份
房屋建成年份是指房屋实际竣工年份。拆除翻建韵,应以翻建竣工年份为准。
一幢房屋有两种以上建成年份,应分别注明。
5.6.9 房屋用途
房屋用途是指房屋的实际用途。具体分类标准按附录A中的A6执行。
一幢房屋有两种以上用途,应分5,j调查注明。
5.6.10 房屋墙体归属
房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属,分别注明自有墙、共有墙和借墙等三类。
5.6.11 房屋产权的附加说明
在调查中对产权不清或有争议的,以及设有典当权、抵押权等他项权利的,应作出记录。
5.6.12 房屋权界线示意图
房屋权界线示意图是以权属单元为单位绘制的略图,表示房屋及其相关位置、权界线、共有共用房屋权界线,以及与邻户相连墙体的归属,并注记房屋边长。对有争议的权界线应标注部位。
房屋权界线是指房屋权属范围的界线,包括共有共用房屋的权界线,以产权人的指界与邻户认证来确定,对有争议的权界线,应作相应记录。
5.7 行政境界与地理名称调查
5.7.1 行政境界调查
行政境界调查,应依照各级人民政府规定的行政境界位置,调查区、县和镇以上的行政区划范围,并标绘在图上。街道或乡的行政区划,可根据需要调绘。
5.7.2 地理名称调查
5.7.2.1 地理名称调查(以下简称地名调查)包括居民点、道路、河流、广场等自然名称。
5.7.2.2 自然名称应根据各地人民政府地名管理机构公布的标准名或公安机关编定的地名进行。凡在测区范围内的所有地名及重要的名胜古迹,均应调查。
5.7.3 行政机构名称调注
行政机构名称只对镇以上行政机构进行调查。
5.7.4 企事业单位名称的调注
应调查实际使用该房屋及其用地的企事业单位的全称。

6 房产要素测量
6.1 房产要素测量的主要内容
6.1.1 界址测量
6.1.1.1 界址点的编号,以高斯投影的一个整公里格网为编号区,每个编号区的代码以该公里格网西南角的横纵坐标公里值表示。点的编号在一个编号区内从1~9999连续顺编。点的完整编号由编号区代码、点的类别代码、点号三部分组成,编号形式如下:
编号区代码 类别代码 点的编号
(9位) (1位) (5位)
* * * * * * * * * * * * * * *
编号区代码由9位数组成,第1、第2位数为高斯坐标投影带的带号或代号,第3位数为横坐标的百公里数,第4、第5位数为纵坐标的千公里和百公里数,第6、第7位和第8、第9位数分别为横坐标和纵坐标的十公里和整公里数。
类别代码用1位数表示,其中:3表示界址点。
点的编号用5位数表示,从1—99999连续顺编。
6.1.1.2 界址点测量从邻近基本控制点或高级界址点起算,以极坐标法、支导线法或正交法等野外解析法测定,也可在全野外数据采集时和其他房地产要素同时测定。
6.1.1.3 丘界线测量,需要测定丘界线边长时,用预检过的钢尺丈量其边长,丘界线丈量精度应符合本规范规定,也可由相邻界址点的解析坐标计算丘界线长度。对不规则的弧形丘界线,可按折线分段丈量。测量结果应标示在分丘图上。供计算丘面积及复丈检测之依据。
6.1.1.4 界标地物测量,应根据设立的界标类别、权属界址位置(内、中、外)选用各种测量方法测定,其测量精度应符合本规范规定,测量结果应标示在分丘图上。
界标与邻近较永久性的地物宜进行联测。
6.1.2 境界测量
行政境界测量,包括国界线以及国内各级行政区划界。测绘国界时,应根据边界条约或有关边界的正式文件精确测定,国界线上的界桩点应按坐标值展绘,注出编号,并尽量注出高程。国内各级行政区划界应根据勘界协议、有关文件准确测绘,各级行政区划界上的界桩、界碑按其坐标值展绘。
6.1.3 房屋及其附属设施测量
6.1.3.1 房屋应逐幢测绘,不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量,独立成幢房屋,以房屋四面墙体外侧为界测量;毗连房屋四面墙体,在房屋所有人指界下,区分自有、共有或借墙,以墙体所有权范围为界测量。每幢房屋除按本规范要求的精度测定其平面位置外,应分幢分户丈量作图。丈量房屋以勒脚以上墙角为准;测绘房屋以外墙水平投影为准。
6.1.3.2 房屋附属设施测量,柱廊以柱外围为准;檐廊以外轮廓投影、架空通廊以外轮廓水平投影为准;门廊以柱或围护物外围为准,独立柱的门廊以顶盖投影为准;挑廊以外轮廓投影为准。阳台以底板投影为准;门墩以墩外围为准;门顶以顶盖投影为准;室外楼梯和台阶以外围水平投影为准。
6.1.3.3 房角点测量,指对建筑物角点测量,其点的编号方法除点的类别代码外,其余均与界址点相同,房角点的类别代码为4。
房角点测量不要求在墙角上都设置标志,可以房屋外墙勒脚以上(100±20)cm处墙角为测点,房角点测量二般采用极坐标法、正交法测量。对正规的矩形建筑物,可直接测定三个房角点 坐标,另一个房角点的坐标可通过计算求出。
6.1.3.4 其他建筑物,构筑物测量是指不属于房屋,不计算房屋建筑面积的独立地物以及工矿专用或公用的贮水池、油库、地下人防干支线等。
独立地物的测量,应根据地物的几何图形测定其定位点。亭以柱外围为准;塔、烟囱、罐以底部外围轮廓为准;水井以中心为准。构筑物按需要测量。
共有部位测量前,须对共有部位认定,认定时可参照购房协议、房屋买卖合同中设定的共有部位,经实地调查后予以确认。
6.1.4 陆地交通、水域测量
6.1.4.1 陆地交通测量是指铁路、道路桥梁测量。铁路以轨距外缘为准;道路以路缘为准;桥梁以桥头和桥身外围为准测量。
6.1.4.2 水域测量是指河流、湖泊、水库、沟渠、水塘测量。河流、湖泊、水库等水域以岸边线为准;沟渠、池塘以坡顶为准测量。
6.1.5 其他相关地物测量
其他相关地物是指天桥、站台、阶梯路、游泳池、消火栓、检阅台、碑以及地下构筑物等。
消火栓、碑不测其外围轮廓,以符号中心定位。天桥、阶梯路均依比例绘出,取其水平投影位置。站台、游泳池均依边线测绘,内加简注。地下铁道、过街地道等不测出其地下物的位置,只表示出入口位置。
6.2 野外解析法测量
6.2.1 极坐标法测量
6.2.1.1 采用极坐标法时,由平面控制点或自由设站的测量站点,通过测量方向和距离,来测定目标点的位置。
6.2.1.2 界址点的坐标一般应有两个不同测站点测定的结果,取两成果的中数作为该点的最后结果。
6.2.1.3 对间距很短的相邻界址点应由同一条线路的控制点进行测量。
6.2.1.4 可增设辅助房产控制点,补充现有控制点的不足;辅助房产控制点参照三级房产平面控制点的有关规定执行,但可以不埋设永久性的固定标志。
6.2.1.5 极坐标法测量可用全站型电子速测仪,也可用经纬仪配以光电测距仪或其他符合精度要求的测量设备。
6.2.2 交法测量
正交法又称直角坐标法,它是借助测线和短边支距测定目标点的方法。
正交法使用钢尺丈量距离配以直角棱镜作用。支距长度不得超过50m。
正交法测量使用的钢尺须经检定合格。
6.2.3 线交会法测量
线交会法又称距离交会法,它是借助控制点、界址点和房角点的解析坐标值,按三边测量定出测站点坐标,以测定目标点的方法。
6.3 航空摄影测量
利用航空摄影测量方法测绘1:500、1:1000房产分幅平面图,可采用精密立体测图仪、解析测图仪、精密立体坐标量测仪机助涮图和数字测图方法。
6.3.1 对航摄资料的基本要求按GB 6962执行。
6.3.2 像片控制点测量
6.3.2.1 像片控制点分为平面控制点、高程控制点和平高控制点。
6.3.2.2 像片控制点的起算点为基本控制点
6.3.2.3 平面控制点和平高控制点相对邻近基本控制点的点位中误差不超过图上±0.1mm。高程控制点和平高控制点相对邻近高程控制点的高程中误差不超过± 0.1mm。
6.3.2.4 像片控制点可以采用全野外布点法或解析空中三角测量区域乎差布点法。
6.3.2.5 像片控制点的平面坐标,一般采用三角网、三边网、测距导线和GPS静态相对定位测量等方法测定。用GPS静态相对定位方法测定时,GPS观测应使用优于10mm+3ppm标称精度的接收机进行。
6.3.2.6 位于高层建筑物上的像片控制点,允许用哪方法测定平面位置的同时,同步测定拟合计算平高控制点的高程。
6.3.2.7 内业加密点分为平面加密点、高程加密点和平高加密点。
6.3.2.8 内业加密控制点对邻近野外控制点的平面点位中误差和高程中误差不超过表11的规定。

界址点和房角点如采用航测法内业加密测量时,其精度分别应符合3.2.4和3.2.5的要求。
6.3.2.9 选用的区域网平差计算程序应能对像点坐标分别进行系统误差的改正,相对定向限差不超过表12的规定;模型连接较差不超过表13的规定。

6.3.2.10 绝对定向后基本定向点残差、多余控制点不符值及区域网间公共点较差不超过表14的规定。

6.3.2.11 加密点中误差以全区或单个区域为单位按式(16)、式(17)进行估算:

6.3.3 像片调绘与调绘志
6.3.3.1 用航空摄影测量方法测绘房产图,一般采用全野外像片调绘和立体测图仪测绘的方法。当采用立体测绘仪测绘时,可以在室内用精密立体测绘仪或解析测图仪进行地物要素的测绘,然后用所测绘的原图到外业进行地物要素的补调或补测。要求判读准确,描绘清楚,图式符号运用恰当,各种注记正确无误。
6.3.3.2 调绘像片和航测原图上各种要素应分红、绿、黑三色表示。其中房产要素、房产编号和说明用红色,水系用绿色,其他用黑色。
6.3.3.3 像片上无影像、影像模糊和被影像或阴影遮盖的地物,应在调绘期间进行补调或补测。
6.3.3.4 外业直接在像片上表示某些要素有一定困难,可采用,“调绘志”方法,即在调绘片上蒙附等大的聚酯薄膜,划出调绘面积与像片上准确套合,作业中着重对界址、权属界线、阴影、屋檐改正等有关情况及数字,记录在上面,表述有关地物的形状、尺寸及其相关位置或某些说明资料,为内业提供应用。
6.3.4 外业补测
对像片上无影像的地物,影像模糊的地物,被阴影或树木影像覆盖的地物,作业期间应进行补调或补测。补调可采用以明显地物点为起点的交会法或截距法,在像片上或调绘志上标明与明显地物点的相关距离2~3处,取位至O.01m;补测或补调难度较大且影响精度时采用平板仪作业。对航摄后拆除的地物,则应在像片相应位置用红色划去,成片的应标出范围并加文字说明。
6.3.5 屋檐宽度测量与屋檐改正
当屋檐宽度大于图上0.2mm时,应在像片或采集原图上相应位置注明实量的宽度,丈量取位至O.01m。内业立体测图或图形编辑时应根据实量长度对屋檐进行改正。
6.3.6 数据采集
6.3.6.1 利用航空摄影像片,在解析测图仪或数字化扫描仪上采踊航测数字测图的原理和方法获得数字图,以满足房产管理的需要。
6.3.6.2 数据采集可以选用各类解析测图仪或精密立体测图仪与图形工作站联机作业。
6.3.6.3 解析测图仪内定向的框标坐标量测误差不超过± 0.005mm,个别不得超过±0.008mm,绝对定向的平面坐标误差不超过图上±0.3mm,个别不得超过±0.4mm;高程定向误差不超过加密点的高程中误差;绘图桌定向的平面误差不超过图上±0.3mm。定向残差要配赋至最小,且配赋合理。
6.3.6.4 建立统一的符号库和控制点文件库。
6.3.6.5 相邻图幅图形文件必须严格接边。
6.3.6.6 数据量测主要是规定量测模型的比例尺、数据量测间距、量测元素的颜色等;量测有方向性的线状地物符号应用符号部分落在量测方向的左侧;图像轮廓明显清晰的房屋、围护物等地物,按图式要求用测标中心切准地物外轮廓和定位点、定位线,不得遗漏、变形、移位。
6.3.6.7 房产数字图的数据采集成果应进行检核,在保证数据采集成果无误的基础上才能进行数据处理与图形编辑。
6.3.7 数据处理与图形编辑
数据处理包括数据的检查和更新、数据的选取和运算、图形的变换和表示等。图形编辑包括按有关技术规定建立符号库、规定图形要素的层次及颜色、数字注记和文字注记应符合GB/T17996.2的规定。
6.3.8 根据要求的文件格式建立数据文件与图形文件。
6.4 全野外数据采集
6.4.1 全野外数据采集的主要内容全野外数据采集系指利用电子速测仪和电子记簿或便携式计算机所组成的野外数据采集系统,记录的数据可职直接传输至计算机,通过人机交互处理生成图形数据文件,可自动绘制房地产图。
6.4.2 主要技术指标与技术要求
6.4.2.1 每个测站应输入测站点点号和测站点坐标,仪器号,指标差,视准轴误差,观测日期,仪器高等参数。
6.4.2.2 仪器对中偏差不超过±3mm;仪器高、觇点高取至厘米;加、乘常数改正不超过lcm时可不进行改正。
6.4.2.3 以较远点定向,以另一已知点作检核,检核较差不得超过±0.1m,数据采集结束后,应对起始方向进行检查。
6.4.2.4 观测时,水平角和垂直角读至1′,测距读到lmm,最大距离一般不超过200m,施测困难地区可适当放宽,但距离超过lOOm时,水平角读至0.1′。
6.4.2.5 观测棱镜时,棱镜气泡应居中,如棱镜中心不能直接安置于目标点的中心时,应作棱镜偏心改正。
6.4.2.6 野外作业过程中应绘制测量草图,草图上的点号和输入记录的点号应一一对应。
6.4.3 作业代码
野外作业时可以使用自编的房地产要素代码,代码应以有利于对数据的编辑处理,且易为观测人员记忆和减少野外作业的工作量。
6.4.4 数据采集的软件
每日施测前,应对数据采集软件进行测试;当日工作结束以后,应检查录入数据是否齐全和正确。
6.4.5 图形编辑
将外业采集的图形数据在计算机屏幕上进行编辑修改和检查,形成图形文件。
生成绘图文件,通过数控绘图仪可自动绘制房地产图。
6.4.6 测绘精度
全野外数据的采集精度应符合3.2.3,3.2.4,3.2.5的要求。
6.5 测量草图
6.5.1 测量草图的作用
测量草图是地块、建筑物、位置关系和房地调查的实地记录。是展绘地块界址、房屋、计算面积和填写房产登记表的原始依据。在进行房地产测量时应根据项目的内容用铅笔绘制测量草图。
测量草图包括房屋用地测量草图和房屋测量草图。
6.5.2房屋用地测量草图的内容
a)平面控制网点及点号。
b)界址点、房角点相应的数据。
c)墙体的归属。
d)房屋产别、房屋建筑结构、房屋层数。
e)房屋用地用途类别。
f)丘(地)号。
g)道路及水域。
h)有关地理名称,门牌号。
i)观测手簿中所有未记录的测定参数。
j)测量草图符号的必要说明。
k)指北方向线。
1)测量日期,作业员签名。
6.5.3 房屋测量草图内容及要求
a)房屋测量草图均按概略比例尺分层绘制。
b)房屋外墙及分隔墙均绘单实线。
c)图纸上应注明房产区号、房产分区号、丘(地)号、幢号、层次及房屋座落,并加绘指北方向线。
d)住宅楼单元号、室号、注记实际开门处。
e)逐间实量、注记室内净空边长(以内墙面为准)、墙体厚度,数字取至厘米。
f)室内墙体凸凹部位在0.1m以上者如柱垛、烟道、垃圾道、通风道等均应表示。
g)凡有固定设备的附属用房如厨房、厕所、卫生间、电梯楼梯等均须实量边长,并加必要的注记。
h)遇有地下室、复式房、夹层、假层等应另绘草图。
i)房屋外廊的全长与室内分段丈量之和(含墙身厚度)的较差在限差内时,应以房屋外廊数据为准,分段丈量的数据按比例配赋。超差须进行复量。
6.5.4 测量草图的图纸规格
草图用纸可用787mm×l092mm的1/8、1/16、1/32规格的图纸。
6.5.5 测量草图的比例尺
测量草图选择合适的概略比例尺,使其内容清晰易读。在内容较集中的地方可绘制局部图。
6.5.6 测量草图的绘制要求
测量草图应在实地绘制,测量的原始数据不得涂改擦拭。汉字字头一律向北、数字字头向北或向西。
6.5.7 测量草图图式
测量草图的图式符号参照GB/T17986.2执行。

8 房产面积测算
8.1 一般规定
8.1.1 房产面积测算的内容
面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算 两类,其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。
8.1.2 房屋的建筑面积
房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。
8.1.3 房屋的使用面积
房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影计算。
8.1.4 房屋的产权面积
房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
8.1.5 房屋的共有建筑面积
房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
8.1.6 面积测算的要求
各类面积测算必须独立测算两次,其较差应在规定的限差以内,取中数作为最后结果。
量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位,取 0.01 m2。
8.2 房屋建筑面积测算的有关规定
8.2.1 计算全部建筑面积的范围
a)永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
b)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。
c)穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20m以上的,按其水平投影面积计算。
d)楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
e)房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位,按其外围水平投影面积计算。
f)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
g)属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算。
h)与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算。
i)房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算。
j)地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.20m以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。
k)有柱或有围护结构的门廊、门斗,按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
1)玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。
m)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
n)依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。
o)有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。
8.2.2计算一半建筑面积的范围
a)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
b)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算。
c)未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
d)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
e)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。
8.2.3不计算建筑面积的范围
a)层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。
b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
c)房屋之间无上盖的架空通廊。
d)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
e)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
f)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
g)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
h)活动房屋、临时房屋、简易房屋。
i)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
j)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
8.3用地面积测算
8.3.1用土地面积测算的范围
用地面积以丘为单位进行测算,包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算,各项地类面积的测算。
8.3.2下列土地不计人用地面积:
a)无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地。
b)市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。
c)公共使用的河滩、水沟、排污沟。
d)已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围,经规划部门核定需要作市政建设的用地。
e)其他按规定不计人用地的面积。
8.3.3用地面积测算的方法
用地面积测算可采用坐标解析计算、实地量距计算和图解计算等方法。
8.4.面积测算的方法与精度要求
8.4.1坐标解析法
a)根据界址点坐标成果表上数据,按下式计算面积。

8.4.2 实地量距法
a)规则图形,可根据实地丈量的边长直接计算面积;不规则图形,将其分割成简单的几何图形,然后分别计算面积。
b)面积误差按3.2.6规定计算,其精度等级的使用范围,由各城市的房地产行政主管部门根据当地的实际情况决定。
8.4.3 图解法
图上量算面积,可选用求积仪法、几何图形法等方法。图上
面积测算均应独立进行两次。
两次量算面积较差不得超过下式规定:

式中:△S——两次量算面积较差,平方米;
S——所量算面积,平方米;
M——图的比例尺分母。
使用图解法量算面积时,图形面积不应小于5em2。图上量距应量至0.2mm。

(附录B) 成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊
B1 成套房屋建筑面积的测算
B1.1 成套房屋的建筑面积
成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。
B1.2 套内房屋使用面积
套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按以下规定计算:
a)套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。
b)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
c)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计人使用面积。
d)内墙面装饰厚度计入使用面积。
B1.3 套内墙体面积
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。
B1.4 套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积按8.2的规定计算。
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
B2 共有共用面积的处理和分摊公式
B2.1 共有共用面积的内容
共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。
B2.2 共有共用面积的处理原则
a) 产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行。
b) 无产权分割文件或协议的,可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。
B2.3 共有共用面积按比例分摊的计算公式
按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊,按下式计算:
δSi=K•Si
K=(∑δSi)/∑Si
式中:K 为面积的分摊系数;
Si ─为各单元参加分摊的建筑面积,平方米;
δSi一为各单元参加分摊所得的分摊面积,平方米;
 ∑δSi—为需要分摊的分摊面积总和,平方米;
∑Si—为参加分摊的各单元建筑面积总和,平方米。
B3 共有建筑面积的分摊
B3.1 共有建筑面积的内容
共有建筑面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。
共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙 (包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室,车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计人共有建筑面积。
B3.2 共有建筑面积的计算方法
整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积,即为整幢建筑物的共有建筑面积。
B3.3 共有建筑面积的分摊方法
a)住宅楼共有建筑面积的分摊方法
住宅楼以幢为单元,依照B2的方法和计算公式,根据各套房屋的套内建筑面积,求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。
b)商住楼共有建筑面积的分摊方法
首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分,即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。
住宅部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上住宅部分本身的共有建筑面积,依照B2的方法和公式,按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。
商业部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上本身的共有建筑面积,按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层,作为各层共有建筑面积的一部分,加至各层的共有建筑面积中,得到各层总的共有建筑面积,然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套,求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。
c)多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能,参照商住楼的
分摊计算方法进行分摊。

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